Những lưu ý tối quan trọng phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà ở (P.2)

Sau khi đã phân tích các rủi ro pháp lý ở phần 1, bước tiếp theo bạn cần làm là xác định đúng sản phẩm nhà đất, từ đó biết cách kiểm tra chặt chẽ các điều khoản có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

Những lưu ý tối quan trọng phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà ở (P.2)

Xác định đúng sản phẩm nhà đất mà bạn sắp mua

    1. Nhà phố: Xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà. Đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra hiện trạng của ngôi nhà, nếu nhà đã từng sửa chữa hay có thay đổi kiến trúc thì cần có giấy phép xây dựng hợp lệ. Bên cạnh đó, bạn cần xác định nhà có thuộc trong khu quy hoạch không; Mốc lộ giới, tường nhà là chung hay riêng; Điện, nước chung hay riêng; Nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao không.
    2. Nhà trong ngõ: Cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng. Nếu chung, khi mua nhà, bạn yêu cầu bên bán phải cung cấp hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng. Ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
    3. Mua nhà đất để xây mới: Cần tìm hiểu rõ đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc đã chuyển mục đích sử dụng chưa; Đất thổ cư hay đất nông nghiệp; Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người thì trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán; Nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con trên 18 tuổi).

Song song, bạn cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp không; Trước khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn đề nghị chủ nhà chỉ định rõ ranh giới với các khu đất liền kề, tránh tranh chấp về sau; Nếu mua một phần đất trong khu đất lớn do một người đứng tên sở hữu, cần lưu ý giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại. Thêm vào đó, hãy tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu…

    1. Căn hộ dự án đang xây dựng: Lời khuyên là bạn nên xem căn hộ mẫu trước khi quyết định mua. Khi mua, bạn cần làm rõ: Ban công nhà là riêng hay chung với hộ khác; Khả năng cách âm của nhà; Thời điểm bàn giao nhà; Mức độ bồi thường cho người mua nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ; Hình thức phạt khi người mua trả tiền chậm tiến độ; Phương án xử lý khi hiện trạng căn hộ thực nhận không đúng với hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế, thi công…

Trước khi đặt cọc mua bán nhà, bạn cần đọc và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản nhằm tránh khiếu kiện, tranh chấp sau này. Nên nhớ: Tiền đặt cọc có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán. Tính pháp lý chỉ được công nhận khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ – lúc tòa nhà đã xây xong.

    1. Căn hộ mua lại: Ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, bạn cần kiểm tra nhà đã có sổ hồng chưa; Các phần sở hữu chung và riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); Có chỗ để xe hay không, nếu có thì mức phí là bao nhiêu tiền mỗi tháng; Chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; Mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… hàng tháng.

Bạn cũng nên đầu tư thời gian để dò hỏi cư dân xung quanh về tình hình nước, điện, an ninh của tòa chung cư; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…

Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Các nội dung chính mà người mua cần kiểm tra, thỏa thuận chặt chẽ trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà:

  • Thỏa thuận giá bán và phương thức thanh toán rõ ràng, cụ thể.
  • Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
  • Số tiền đặt cọc mà người bán đã nhận của người mua.
  • Thỏa thuận thời gian người mua sẽ mất tiền đặt cọc nếu không đưa đủ số tiền còn lại.
  • Hình thức xử lý, bồi thường nếu người bán không không giao nhà, đất đúng thời hạn.
  • Trách nhiệm về thuế, phí và các lệ phí có trong giao dịch.
  • Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng.

Thông thường, người mua sẽ đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi làm các thủ tục công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ.

Cách thức thực hiện đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà được thực hiện khi cả bên mua và bán đã thống nhất các điều khoản có trong hợp đồng, sau đó đem đi công chứng để hạn chế tranh chấp. Lưu ý: Bạn nên hạn chế đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán. Việc này tránh mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

 

HCTLand theo TBKD